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沃尔夫斯堡多城下调竞拍门槛 三批集中供地或有

时间:2021-11-15 17:47 沃尔夫斯,堡多,城,下调,竞拍,门槛,三批,集中,

核心提示

11月1日,无锡开启第三轮集中拍地,领跑22城。 此次无锡共涉及20宗宅地块,其中17宗底价成交,另外3宗有溢价,最终成交总额约273.8亿元。 在此次三批集中供地中,无锡20宗地无一流拍...

11月1日,无锡开启第三轮集中拍地,领跑22城。

此次无锡共涉及20宗宅地块,其中17宗底价成交,另外3宗有溢价,最终成交总额约273.8亿元。

在此次三批集中供地中,无锡20宗地无一流拍,与以往相比也多了几个标签,速度快、溢价率低、无流拍......此外,土地出让金在今年年底前仅需缴纳总额的50%,也在一定程度上减缓房企的资金压力。但从竞拍结果来看,无锡三轮竞拍中七成地块由地方国企或央企国企与民企合作竞得,未能激起民营房企的独立参拍意愿。

面临寒冬,房企们正节衣缩食,拿地愈发谨慎,不复过往的一掷千金。

但从已挂牌的第三轮集中供地城市来看,竞拍规则相较前两轮有所变化,企业是否会“买账”?土拍格局又是否会发生逆转呢?

竞拍规则有所放宽

进入11月以来,除无锡外,南京、苏州、深圳、广州、深圳、合肥等地均已挂牌第三次集中供地明细,从竞拍时间来看,多数城市将在11-12月发声。

相较于二批集中供地中出现的流拍、撤牌率上升等现象,此次三批集中供地中南京、苏州等地在竞拍规则中出现明显放松迹象。

10月24日,南京率先挂出61宗地块,总起始价482.86亿元,合计出让面积约274.16万平方米。挂牌文件显示,南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发,严格限制股权转让”的要求,房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上。

随后,苏州挂出26宗地块,总出让面积203.5万㎡,总起始价405.61亿元,计划于11月24日开始出让。与第二批集中供地相比,苏州第三批集中供地的数量及面积均明显增加,共增加5宗地块,出让面积增幅达到45.2%。

据业内人士分析,苏州第三批次地块的保证金全部下调至30%,而第二批集中供地中除吴江区出让地块保证金为30%外,其余区域保证金比例大多为50%。

此外,第三批次地块不仅将首次付款比例由60%下调至50%,还取消了土地市场指导价,这也意味着取消了因超溢价而需提前支付尾款的要求。这在一定程度上减少了企业需提前支付二期土地款的压力。

11月3日,杭州挂牌51宗地块,其中包含10宗曾在第二批集中供地中被临时撤拍的地块。杭州恢复了预公告,这也意味着房企又可以在正式竞价前“勾地”,杭州土拍规则再次迎来调整。

而广州的第三轮集中供地,部分“回炉”地块起拍价出现小幅下调,部分地块也取消了新房限售价。如南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求,番禺、白云在第二轮集中供地流拍后,本轮挂牌地价下降了1200-3200元/㎡不等。

整体来看,在目前的第三批集中供地中能够看到一定的条件放宽迹象,但重点城市在优化第三批出让条件时仍在围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,细化和完善供地土拍规则,落实好因城施策,借鉴实行“一地一策”。

房企表现预期

面对第三轮集中供地,房企将会有怎样的表现呢?

从市场大环境来看,克而瑞数据显示,10月全国29个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降3%,同比下降22%,房地产市场在持续降温。其中,一线城市成交环比增长4%,同比跌幅收窄至18%。25个二、三线城市成交环比下降4%,同比下降23%。

尽管房企推出了一系列促销活动,推盘力度强度前所未有,但整体房地产市场的降温,消减了这种努力所带来的结果。

过往的“金九银十”不仅是楼市的“晴雨表”,也是开发商抢收的关键营销节点。如今,这一标志性阶段的意义正在消退,背后则是楼市整体预期的改变,房企发展逻辑也在这种降温态势下,不得不进入“降负债、稳现金流”的基本面。

进入下半年,房企的回款面临着巨大压力,据安信证券数据显示,2021年三季度47家样本房企销售回款1.6万亿元,环、同比分别下降16.5%、1.3%。其中民营房企回款回落更明显,三季度样本民营房企销售回款环、同比下降26.2%、18.5%。

对于下半年整体的回款情况,金地集团副总裁郝一斌曾表示,房企的信贷集中管理,回款压力继续增大以及新增个人住房贷款大概率同比减少,都将为下半年房企带来较大回款压力。

在营销及回款的“双重作用”下,多位业内人士对于三批集中供地表现恐不及预期。

贝壳研究院分析师潘浩表示,目前的新房市场正处于高位回调阶段,叠加多方面监管,多数房企面临较大的现金流压力,因此在土地市场方面房企整体参与热情不高。但多数房企也并没有放弃在土地市场寻找机会,为补充2022年的可售货值,预计11-12月还将迎来一波土地集中供应与出让的行情。

中原地产首席分析师卢文曦认为,在市场大环境的影响下,三批集中供地整体仍会出现降温的趋势,但市场上有个相对好的消息是信贷方面一直在吹暖风,因此,房企压力会相对缓和。但时值年底,房企压力依旧很大,且政策存在不稳定性,在这种趋势下,房企拿地的积极性不会超过预期。

文/赵海名